주택담보대출의 필수, LTV,DTI,DSR 알아보기

DTI,LVT,DSR

주택담보대출을 받으려면 LTV, DTI, DSR이 몇 프로 이렇게 나옵니다. 이 세단어가 거의 세트로 묶여서 삼총사처럼 따라다니는데 보통 주택을 구매할 때 대부분의 사람들은 은행에서 대출을 받는데 은행에서 대출을 해줄 때 기준을 정하 놓은 것이 있는데 구입할 주택의 가격과 상환능력입니다. 이 기준을 적용시키는 것이 LTV, DTI, DSR이라는 용어입니다. 이 세 가지 비율을 가지고 대출한도를 정하고 정부와 은행들은 대출규제정책을 펴기도 합니다. 오늘은 이 세 가지 용어에 대해서 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

 

1. LTV에 대해 알아보기

LTV는 담보인정비율이라고 말하는데, 은행에서 주택을 담보로 대출을 해줄 때, 부동산의 실제가치에서 얼마만큼의 가치를 매겨서 대출을 해줄지를 퍼센트로 계산하는 것을 말합니다. 즉 내 자산가치가 인정되는 비율을 말하는 것입니다. 지역별로 LTV기준비율이 다르니 아래표에서 확인하시길 바랍니다.

 

● 계산 방법

LTV = (대출금액+선순위채권+임차보증금 등 기타) ×100

 

●선순위채권은 본 대출 이전에 동일한 담보로 받은 대출금액을 말합니다.

●임차보증금 등 기타는 전월세보증금, 소액보증금 최우선변제금액을 말합니다.

 

● 예를 들면 LTV가 50%이고 6억 가 치의 주택을 담보로 대출을 한다면 6억의 50%인 3억 원을 대출받을 수 있습니다. 하지만 LTV가 50%라고 해서 전부를 대출받을 수 있는 것은 아니고 세입자가 있다면 전세금을 뺸 금액에서 대출이 가능하고 방을 임대한다고 하면 소액임차인 최우선변제금을 방 개수만큼 공제한뒤에 계산을 합니다.

 

● 지역별 LTV 기준 (2023년 개정 반영)

주택가격	구분	투기지역 및 투기과열지구	조정대상 지역	기타지역
9억이하	서민실수요자(무주택)	50%	60%	70%
	1주택(처분조건)	40%	50%	70%
	2주택이상	30%	30%	60%
9억초과	9억이하분	40%	50%
	9억초과분	20%	30%	9억이하와 동일
15억 초과		대출불가	9억초과와 동일

 

 

2. DTI에 대해 알아보기

상환액이 소득의 범위를 넘어서지 않도록 그리고 무분별한 대출을 막을 수 있는 제도로써 금융부채를 상환할 수 있는 능력을 소득으로 따져서 대출 한도를 결정하는 비율입니다. 즉 총부채상환비율이라고 하며 연소득으로 상환능력을 평가하는 개념이지만 DSR과는 달리 주택담보대출이 아닌 기타 대출의 경우에는 연간 상환액에 원금을 제외한 이자 상환액만 포함해서 계산한다. 지역에 따라서 DTI제한이 없는 곳도 있으니 꼭 확인하시기 바랍니다. DTI 수치가 낮을수록 대출 상환능력이 높다고 인정됩니다.

 

● 계산 방법

DTI = (주택담보대출 연간원리금 상환액 + 기타이자 상환액) ÷ 연간 소득 × 100

 

● 예를 들어 연봉이 7,000만 원이고 주택담보대출을 이미 해서 매달 170만 원을 상환하고 있으며 기타 대출에 대한 이자가 30만 원인 사람의 DTI는?

(1,700,000 + 300,000) × 12개월 ÷ 70,000,000 × 100= 34 %

 

3. DSR에 대해 알아보기

DSR은 이용자의 모든 대출에 대해 원리금 상환부담을 계산하는 방식이다 여기서 "이용자의 모든 대출"은 주택담보대출뿐만 아니라 자동차 할부금, 학자금 대출 등 금융권에서 빌린 모든 대출의 원리금(원금 +이자)을 포함한다는 뜻이다. 현재는 대출규제 강화로 인해서 DTI보다 DSR을 더 많이 사용합니다.

 

● 계산방법

DSR = 대출원리금 상환액 총합계 ÷ 연간소득 × 100

 

● 연소득이 7,000만 원이고 연간 갚아야 할 원리금이 2천만 원이면 DSR은 28%가 된다. 이 말은 7,000만 원의 28%인 2,156만 원을 대출받을 수 있습니다.